房贷利率明显下降,“银行”打电话叫客户转贷,这种做法靠谱吗?

最近一段时间在整体市场流动性增加的背景之下,贷款利率有了明显的下降,目前五年期LPR利率已经下降到4.45%。

​房贷利率明显下降,“银行”打电话叫客户转贷,这种做法靠谱吗?

在利率下降之后,之前办理房贷的朋友可能比较扎心了,因为现在的存量房贷利率基本都是在基准利率的基础上加基点,有一些朋友加点比较高,甚至加40个基点,所以房贷实际利率可能达到5.2%以上。

相当于大家的利率比现在的房贷利率要高出0.75个百分点以上,大家不要小看这0.75个百分点,折算下来要多还的利息可不在小数目。

正因为看到房贷利率差距这么大,所以有些人就想着,能不能通过一些方式把现有的房贷转化成新的房贷,从而减少房贷利息呢?

大家有这种心思,其实有一些中介也会有类似的心思。

最近一段时间,相信有些朋友已经接到了一些“银行”打来的电话,告诉大家可以转贷,比如原来房贷利率是5.88%的,可以下降到4.6%,相当于下降了1.3个百分点左右的利率,这样一下子就可以省很多钱。

​房贷利率明显下降,“银行”打电话叫客户转贷,这种做法靠谱吗?

那这种转贷到底靠不靠谱呢?首先可以肯定地告诉大家,十有八九不靠谱。

第一、大家所接的电话基本上可以肯定是中介打过来的。

银行可没有那么多闲工夫给他家主动打电话叫大家转贷,如果大家平时接到一些电话,肯定是一些中介打过来的。

而这些中介之所以这么积极推销转贷业务,说白了,因为客户办理转贷之后,他们可以获取一笔丰厚的收益。

目前中介的收费都是按照贷款的额度一定的比例进行收取,大多数中介收费的比例基本上都是在2%~5%之间,有个别中介收费比较狠的,甚至可以达到10%以上。

我们就按照3%的平均水平来计算,如果办理100万的转贷,要给中介的服务费就高达3万。

除了服务费之外,如果大家房子还有按揭贷款,你得提前把按揭贷款还清才能把房子拿出来抵押,所以还会产生一笔赎楼费、担保费、公证费等等,这些费用加起来也是在3%~5%之间。

将各种乱七八糟的费用加起来,100万的转贷估计要支付6万以上的手续费。

也正因为有利可图,所以这些中介才这么积极叫大家转贷,而且他们在宣传所谓转贷业务的时候,都把转贷吹得天花乱坠,好像只有好处没有坏处一样,有一些不明就里的人以为看到转贷的利率比较低,一糊涂就被中介给忽悠了。

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第二、转贷跟房贷是有很大区别的。

大家要弄清楚,转贷跟正常的房贷是有很大区别的。

中介所宣称的转贷,可能有两种方式,一种是申请个人消费贷款,还有一种是申请经营性贷款。

但是个人消费贷款的额度一般比较低,如果大家个人能力有限,一般额度不会超过30万。

所以正常情况下中介的操作方式是给客户打造一个空壳公司,然后打造6个月的假流水用来骗取银行的经营性贷款,这样才有可能申请到比较高的贷款额度。

但是经营性贷款跟住房贷款是有很大区别的。

正常的房贷最长可以办理30年时间,而且一旦利率固定下来之后,基本上不会有太大的变化,目前的房贷利率基本上都是在LPR的基础上加一个差点,这个差点是不会有任何变化的。

而且房贷具有一定的政策保护,正常情况下银行不敢随便对房贷做出调整,除非贷款人连续6个月以上还不上钱了。

​房贷利率明显下降,“银行”打电话叫客户转贷,这种做法靠谱吗?

经营贷则不一样,经营贷跟房贷的区别主要有几点:

1、期限不一样。

房贷最长可以达到30年,但是按照当前监管政策的规定,经营贷基本上不会超过10年时间,尤其是新企业申请的经营贷期限更短。

2、利率不一样。

在当前利率水平比较低的背景下,我们不排除经营贷的利率确实有可能比存量房贷利率更低,比目前有些银行经营贷利率就可以做到4.6%左右,假如大家的房贷利率是5.8%以上,那转化成经营贷利率确实可以大幅下降。

但是经营贷的利率也并不是固定的,假如遇到政策出现比较大的变动,经营贷的利率随时有可能出现上涨,比如遇到银行资金比较紧张的时候,贷款利率就会有明显的上浮。

3、审核标准不一样。

个人去银行申请房贷手续比较简单,大家只需要提供身份证,婚姻证明,个人征信报告,6个月以内的银行流水,工作证明就可以,不需要提供复杂的资料。

而申请经营贷需要提供的资料就非常多,除了我们前面所提到的这些资料之外,你还要额外提供经营方面的资料,比如企业主体、企业经营收入证明、购销合同证明等等。

所以整体算下来,经营贷的审核门槛要比房贷高出很多,而且办理的手续也相对更加复杂。

4、额度不一样。

至于最终经营贷能够申请多少额度,要看申请人的条件,如果申请人自身条件比较好,确实能够申请下比较高的额度,但如果申请人条件一般般,就算你有房子抵押,也不一定能够申请到足够多的额度。

第三、转贷存在很多风险。

很多中介在宣传转贷的时候,只说好处不说坏处,这相当不负责任,实际上转贷潜在的风险是非常大的,这里面的风险主要有几个地方。

1、利率风险。

经营贷的贷款期限一般比较短,正常情况下在五年到十年之间,至于能够办理多长期限,要看客户自身的条件。

假如大家将20年甚至二十几年的房贷转化为经营贷,那他只能按5年或者10年为一个周期申请贷款,但是5年之后10年之后,经营贷款的利率有可能出现较大幅度上涨,到时大家会承担更高的成本。

2、政策风险。

目前我国坚决“房子是用来住的不是用来炒的”基调不会改变,在这种背景之下监管部门三番五令要求银行消费贷、经营贷不能违规进入楼市。

假如大家把原来的按揭贷款还清之后,再拿去抵押办理经营性贷款,这种操作可能涉嫌经营性贷款违规进入楼市,一旦被监管部门查到,随时有可能被抽贷。

所谓抽贷就是让大家提前还款,比如大家申请了100万的贷款,还了几个月之后监管部门发生违规了,你就要自己筹集资金把这100万提前还清,到时如果不能拿出来,房子就有可能被拍卖掉,这是得不偿失的。

​房贷利率明显下降,“银行”打电话叫客户转贷,这种做法靠谱吗?

3、审核风险。

虽然各种中介在建议转贷之前他们会熟悉银行的贷款要求,基本上是在客户条件符合银行的要求之下,才建议客户这么做。

但有些中介非常不负责,他们根本不了解银行的审核条件,就一股脑地鼓动用户去转贷。

但是客户要转贷,你首先要找一笔过桥资金把原来的按揭贷款还清,把楼赎回来,这个过程当中大概产生3%左右的赎楼费。

但如果客户把楼赎回来之后,去银行申请消费贷款或者经营性贷款,因为条件不符合被拒绝了,或者因为政策的变动导致贷款申请不下来,那就会处于非常被动的局面。

到时用户贷款申请不下来就得欠一些担保公司或者民间机构的垫资费,这种短期借款费用非常高,一般都是按日收取,日息大约是1‰~2‰之间,我们就按照1.5‰来计算。

假如把楼赎出来以后经营贷款申请不下来,导致客户欠了担保公司100万垫资费6个月时间,那产生的费用就有可能达到27万以上,这可不是开玩笑的。

4、可能涉嫌贷款诈骗罪。

前面我们也提到了,现在很多中介做转贷的通常做法是注册一个空壳公司以及制造假流水帮客户申请经营贷。

这种就是通过虚假资料骗取银行贷款,假如被发现了,不仅贷款要提前还款,还有可能因为涉嫌骗取贷款罪而被判刑。

所以综合各种因素以及风险之后,建议大家不要轻易转贷,当前的房贷利率其实总体相对比较低,不要为了贪图便宜而承担过高的风险。

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