大家有没有发现最近房贷又涨价了！根据融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2021年4月（数据采集期为2021年3月20日-2021年4月18日），全国首套房贷款平均利率为5.31%，环比上涨4个BP；二套房贷款平均利率为5.59%，环比上涨2个BP。这房贷利率以后还会不会上涨谁也不知道，于是一个“老生常谈”的问题又出现了：如果手中有闲钱，到底要不要提前还清贷款呢？（来源：21世纪经济报道，2021-04-20）

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房贷利息的两种计算方式

回答这个问题之前，咱们要先理清房贷利息计算方式，分为等额本金和等额本息。

等额本金是把贷款金额等分，每月偿还同等金额的本金，加上剩余贷款在该月所产生的利息，特点是每月还款本金额固定，而利息逐渐减少，所以随着时间的推移，每月需要还的钱越来越少。

等额本息则是在还款期内，借款人每月偿还的本金和利息相等，其中每月贷款利息，按月初剩余贷款的本金计算并逐月结清，也就是说银行先收剩余本金利息，后收本金，所以这种方式的月供总额保持不变，但其中利息所占比例会越来越少，本金比例会越来越高。

小夏在文中放了一张图片，大家可以更清晰地看出这两种还款方式的区别：

这个利率具体怎么算的，去年有房贷利率转换政策，重新调整房贷利率计算模式，小夏去年也给大家讲过房贷利率转换成LPR的话题，如果选择了浮动利率，那么房贷利率将随LPR报价浮动，一年调整一次。如果选择了固定利率，未来房贷利率就按当前利率固定不变。

现在各家银行官网中都有房贷计算器（房贷计算器链接：
https://www.fangdaijisuanqi.com），大家可以根据自身情况来计算两种还贷的具体情况。简单来说，等额本息和等额本金最大的区别在于利息的差距，等额本息的最终支付的利息通常较高，但是还款压力相对更小，每月还相同数额的本金和利息，还贷稳定，更适合那些每月收入较为稳定、不太会提前还贷的人群；而等额本金每月的还款本金额固定，而还款的利息则逐渐减少，所以随着时间的推移，每月需要还的钱越来越少，最终支付的利息可能相对较少，适合那些收入水平相对较高、有可能提前还款的人群。（上述来源：《中国质量万里行》，2020-02-08，厚泽金融，2012-09-28）

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该不该提前还房贷？考虑两个问题

所以从方式来看，开始选择了等额本金计息方式的似乎更适合提前还款，但也并不是这么简单，还要综合几种情况来考虑。

首先计算好，提前还款划算吗？

是否划算主要看两个方面：第一要看你的还贷进度，大家在银行APP“我的贷款”这一项中可以查询自己的房贷还款进度，如果利息已经还了很多了、剩下的大部分是本金，那么此时提前还款只是占用了自己的现有资金，并没有节省利息。通常来说，如果采用的是等额本息的还款方式，当还贷期限超过一半，比如20年贷款已经还了10年，这个时候剩下本金部分可能已经超过了利息，提前还款就不划算；如果采用的是等额本金的还款方式，一般还款期限超过1/3，比如20年贷款已经还了7年，也可能已经将超过一半的利息还完了，提前还也没什么必要。

第二看贷款次数，如果你是第一次办理房贷，可以不用着急提前还清，因为前几年的房贷利率优惠力度比较大，一旦还清了，损失的是一种低利率的借款机会。

其次要考虑的是，自己的个人需求和资金情况。

这个适不适合主要看两个条件：首先看你的理财能力，刚刚我们说过了，目前房贷利率大概在5.3～5.6%左右，如果你的理财收益高于这个水平，不如把手上的钱用于投资，还能赚个“收益差价”；第二看负债水平和收入预期，如果当前负债率过高，未来收入预期也不明朗，自身又是对负债极度焦虑的那种人，此时有闲置资金可以考虑提前还贷。

因此，综合来看，如果处于贷款后期、剩下的多是本金，外加自身善于理财就不必提前还贷，占用资金；如果处于贷款前期，本金基数大、利息高，此时手头有闲置资金，又没有较好的投资理财方向，本身对负债还比较焦虑，那么可以考虑提前还贷。不过，贷款主要是和银行签订了贷款合同，如果提前还款就相当于“违约”，银行一般也会收取一定的违约金。如果有提前还款打算的，违约金的部分也要记得考虑哦！（上述来源：搜狐，2020-12-01）

关于要不要提前还房贷的话题我们今天就聊到这里，希望小夏的节目能给大家带来一点收获！300个清晨，300次问好，感恩大家一直以来的陪伴和支持，如果投资是一个持之以恒的行为，那么我们这段旅程其实才刚刚开始。未来希望大家继续支持，小夏将继续陪伴，帮助大家在理财这条路上开心成长，也希望我们每位听众都能够收获满满！

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